年化收益率1.5%,七十年才能收回成本的金融垃圾,接下来,可想而知,必然会想尽一切办法卖出房产,落袋为安。
这种“想尽一切办法”,是对联邦控盘能力的极大考验,如果无法杜绝,锁盘就是空谈。
而如果真能锁盘,让任何一个持有者都无法套现走人,房价则彻底失去意义:无法变现的资产,不管价格有多高,都将变成镜花水月,可望而永远不可得。
当然,分析到这里,方然也受到了罗伯特*布朗的质疑。
教授在询问他,面对高企的资产泡沫,难道,联邦就不能像过去三十年那样,依靠经济发展、房租提升,来逐渐提高房产的年化回报率,最终变相的将房价“反衬”到合理的水平:
“毕竟,就我本人而言,十六年前在迈阿密购买住宅的贷款,每月需归还600马克;
当时看来,这的确是沉重的负担,但现在,以联邦民众的平均收入水平,600马克则并不起眼,那么,现在贷款买房的民众,即便要每月偿还6000马克,说不定十年、二十年后,在暴涨的收入面前,也根本算不得多么严重的负担?”
“庞氏骗局里,第一批入场的人,也是这样劝说后来者的。”
回顾过去的房价,方然很清楚布朗教授话里的思路,他淡然的摇了摇头:
“当然,房产市场,并不是单纯的庞氏骗局,毕竟房屋是有居住价值的,这也是房价的基础。
过去三十年,联邦的房产价格一直在扶摇直上,不仅房价飙升,事实上,连房租也增长了若干倍,这说明,房屋的居住者收入获得了极大的提升,才有能力承受不断提高的房价和房租;
当然,由于房价包含了房租的未来预期,涨幅大大超过房租也并不意外。
但是,脱离房地产市场的细枝末节,从全局角度考虑,联邦的房产,房租未来会怎样变化,则是一个相当不乐观的趋势。
不,可以这样讲,联邦的某些城市已经给出了答案。
曾经工业发达的底特律,在产业衰败后,人口大量迁出,房租随之暴跌,失去房租支撑的房价也难逃一劫,这说明,房价的趋势,根本上还是着眼于经济的趋势,而现在的经济形势,教授,我不说您也知道,危机当前,抛开短期的震荡不谈,房价是根本没可能继续增长的。
以泡沫如此严重的房价,尚且只将经济拉动到现在的程度,联邦经济循环里的大多数民众,只负担得起目前水平的、相对于房价严重“偏低”的房租,经济更宽裕者的资金又往往因购房而清零,甚至还背负上沉重的债务。
联邦民众的资金池,已经见底,如何支撑房租的进一步增长?
民众的平均收入,目前不过3000到4000马克,其中一半用于居住,支撑了房产的1.5%年化收益率;
如果锁定房价,让房租增长到能支撑5%的年化收益率,租金会高达5000马克,即便民众不吃不喝,也要有5000马克的收入才有可能支付这样的房租,但是,看现在的经济形势,别说收入增长到5000,就连现在的3000至4000能否维持,都还是未知数。
退一步讲,即便一切都很顺利,联邦的经济继续平稳增长十年,将民众收入拉动到6000~8000马克的高位,有能力支付5000马克来租房,保证房价锁定状态下的5%年化收益率:
但是这十年里,房产的收益情况又怎么样?”
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